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第100章 无可奈何流拍去:意料之中的拍卖(1 / 1)


土地拍卖会在上海航空的一家度假酒店内举行,因为此块地原属于上海航空,在此进行拍卖也属顺理成章。

拍卖由上海联交所主持,拍卖性质属于股权收购。

项目地块性质为住宅用地,占地面积约17,557.3 m2,容积率2.5,,地上总计容建筑面积不大于43,893 m2,绿地率不小于35%,建筑限高60米。

本案地块为民航置换用地,上海民航置业有限公司于2014年签订土地出让合同,土地出让金2.7亿元,原始楼板价6111元/㎡。

2015年取得土地证及建设用地规划许可证,土地所属权在上海民航置业有限公司名下。原方案于早年报批,由于机场联络线暂停搁置,需重新方案设计报批。目前为净地状态,地上无待拆迁建筑。

上海航空建设管理有限公司(项目公司的全资母公司)100%股权转让,股权对价10亿元,需承接2.93亿元债务(2.82亿元股东借款,1000万银行委贷,80万银行利息等),合计12.93亿元,折合楼板价29458元/㎡。如成交获取,则另需支付交易服务费2500万元(股权交易价款的2.5%)。

这里的上海航空建设管理有限公司,实为上海航空旗下的全资子公司,而所谓的上海民航置业也在上海航空名下。拍卖说明书未披露的是,此地块原为上海航空下的民航职业技术学校,2014年,上海航空经过一系列操作,将划拨的土地变性为住宅用地,又通过内部关联交易,形成今天的土地持有情况。

在去拍卖会现场的路上,王伶俐递给我一个规划方案,原来,汉泽华东公司,已经就此地块进行了详细的“强排”方案。

规划共有三个户型,分别为130平方米、160平方米和180平方米。总户数280户,住宅总建设面积4.22万平方米,配套面积0.24平方米。预计总销售收入(含地下车位)为39.62亿元,利润总额为16.06亿元,销售净利润为30.41%。令人吃惊的是,由于原始楼面价较低,只有六千多元,项目还得缴纳土地增值税和所得税15.2亿元。

从数据分析看,利润和利润率相当可观。然而,倘若市场形势发生变化,其实际盈利情况就很难说了。

我看罢这些资料,没有发表意见,而是问王伶俐:“华东公司预计的止拍价格为多少?”

王伶俐答道:“15.5亿元,这个价位已经通过了总部审批,再高了风险就大了。”

进入拍卖现场,五星级酒店的会议厅充满了莫名的紧张气氛。照明灯光柔和而温暖,透过玻璃墙可以看到外面的城市建筑,如钢筋水泥森林,透出隐隐的杀气。参与土地拍卖的房企有7家,众多竞拍者们坐在宽敞的座位上,期待着即将开始的激烈竞争。

拍卖师微笑着登上讲台,声音洪亮而铿锵:“尊敬的各位竞拍者,感谢大家莅临今天的土地拍卖会。今天我们将见证一场重要的竞拍,徐汇区所剩无几的住宅用地,不知名落谁家?”

随着拍卖师的话语,舞台上的屏幕显示出土地项目的详细信息。主持人耐心地介绍着土地的规划用途、面积和周边的配套设施,引发着参与者们的窃窃私语。每个人都沉浸在自己的思考中,他们手中的竞拍牌急切地等待着被举起,展示自己的势在必得。

看到此情景,我暗忖道:“这些公司都疯了,估计今天的拍卖价肯定突破16亿元。”

拍卖师宣布拍卖开始,竞拍正式拉开了帷幕。

起拍价格刚刚报出,就有一家竞买者直接将总价提到13.5亿元,接着每次加价为1000万元,到15亿元时,7家竞买者没有一家退出。竞拍进入了高潮阶段,随后的每次加价都让人心跳不已,紧张气氛愈发浓厚。

当加价到15.3亿元时,一位尖嘴猴腮的眼镜男来到了我身旁轻轻坐下:“张总,我是华东公司的总经理费新,刚才和主席刚刚通过电话,过15.5亿元,我们是否还加价?主席意见是由您决定。”

我问道:“你心中的止拍价是多少?”

费先生毫不犹豫地小声说道:“16.5亿。”

我不动声色地说道:“到时候再说,是否加价看我手势。”

费新悻悻离开,回到了原来的举牌位置。

价格刚到15.4亿元,808号竞拍者直接喊出16亿元。费新恳切的目光转向我这里,我让身边的婷婷做了个不动的手势。

竞拍的声音不断回荡在会议厅中,仿佛一场激烈的交响乐。有人充满信心地举起竞拍牌,有人不断加价争夺,而有人更加沉稳地观察着竞争对手的反应,尝试着找到最佳时机。此时,竞拍者仅剩下了三家。

随着时间的推移,当拍卖师喊道16.5亿元时,仅剩下808号竞拍者举牌。拍卖师喊了三次价格后,拍卖锤落定,拍卖结束。

婷婷小声耳语道:“费新的脸都绿啦!808号是金造地产。”

我轻蔑地一笑:“不出我所料,肯定金造拿,他们玩的不是地产,而是金融。”

自会议厅到酒店大堂,费新等人并没有和我打招呼,而一直阳光灿烂的王伶俐则紧锁眉头,绷着脸,好似受了多大委屈。

上车后,王伶俐诚恳地问我:“张总,为何不让我们继续跟拍?”

我淡然一笑:“止拍价已经通过了公司项目审核组的决议,自有其道理,过了止拍价,风险很大。”

王伶俐好似还不甘心:“张总,您知道周边的同等楼盘价位吗?比我们的限购价整整多出两万。”

我坦然地说道:“如果此项目一年内就能开盘,我会毫不犹豫地让你们继续举牌,可是,一年半后的市场行情就很难说了。我们的风险是时间。”

“难道您认为一年半后,上海的房价会大跌?”

我坚定地点了点头,然后问道:“伶俐,请问您本科什么专业?”

“本科投资学,研究生学的是MBA。”

“你最近是否注意了上市房企的资产负债率以及国家颁布的‘三条红线’政策。”

伶俐点了点头:“上市房企的资产负债率均很高,基本全突破了企业经营的安全线,‘三条红线’政策一出台,很多房企的现金流将出现问题。但是,这可是供给端,市场需求一样会旺盛,不会出现房价大跌吧。”

“如果房企的资金链断裂,消费者最先感知的情形是什么?”

伶俐想了想:“当然是迟交房了。”

我微微一笑:“说到点子上了。迟交房大面积发生,购房者就会处于观望,房企为了现金流只能主动降房价,房价越降,观望者越多,那时候市场会什么样?”

伶俐恍然大悟:“有价无市,房价大跌,拐点来临。”

伶俐接着又说道:“真会发生那种情况?二十多年,中国的房地产市场一直只涨不跌啊。”

“房价不可能永远处于涨势,总有止步或下跌的那天,对于中国,如果存在下跌,就不会和风细雨了,一定会是惊涛骇浪,所有房企不会独善其身。”

伶俐的脸色明显好转,并陷入了深深的沉思中。伶俐接着问道:“张总,金造地产也属于头部房企,他们为何敢拿下这么高价的地块。”

我微笑道:“金造地产的许多操作,不是房地产开发,而是金融操作。”

伶俐睁大双眼,不解地问道:“金融?那是如何操作的?”

“由于上海这种超级城市,不是所有的房企都有资格在这里搞开发的,上海市政府对房企实行综合评分的准入制,需要考察房企的以往业绩和以往项目所在城市的级别,这样致使大部分房企没资格在上海获得房地产开发资格。这种状况,在超一线城市都差不多。这就给金造这种房企钻了空子。”

“凡是上海等超一线城市有土地拍卖,金造肯定出场,而且往往中标。中标后金造自己不会独立开发,而是采取联合开发的形式。合作方无论资质,只要有意愿即可,但是前提条件就是金造中标的土地款,必须在一个月内归还给金造,外加10%的利润。整个项目则有合作方自行操盘。”

婷婷不解地问道:“那么这种操作,怎么属于金融呢?”

我接着耐心解释道:“譬如金造在金融市场融资10亿元,利率为10%,这笔钱每个月都可以用到土地拍卖上,这样操作每年至少可以周转十次,实际利率就可达到100%,去除付给金融机构的10%利息,这笔钱的实际净利率可达到90%,那么请问,现在什么样的生意可以年获利90%。”

婷婷气愤地说道:“这不是投机吗?”

伶俐说道:“是投机,但是不违法。怪不得我们公司在上海的土地招拍,往往败在金造手下。”

我又说道:“金造的这种操作,在房地产市场较好的情况下,没有任何问题,可以说是顺风顺水。然而,如遇房地产市场出现波动,房价暴跌,报应就会到来。因为,即使金造已经拿走了10%的利润,然而在项目合营公司的股份依然存在,合营公司后续发生的债务依然有他的份儿,这种负债也会有杠杆效应的,成倍增长,最后很有可能致使金造地产资不抵债,如果没了融资那条路,金造地产的资金链肯定会受大的影响。”

车行至酒店,伶俐说道:“今晚华东公司领导坚持为您洗尘接风,您最好不要推脱,否则我又会挨骂的。”

我点了点头,礼貌地目视车辆消失在滚滚车流中。

我拉住婷婷进了一家小笼包子店:“估计晚宴少不了喝酒,午餐就没吃饱,现在当务之急是填饱肚子。”

这家包子铺位于临街一个老商铺,面积不大,还不到六点,已经人满为患。

我和婷婷耐心地等了半个小时,终于等到了一张桌子。

小店的特色就是小笼包子,我们两人要了两屉,很快就上来了。

精致的小笼包,外形别致,薄薄的外皮质地柔软,内陷的馅料鲜汁十足。咬下一口,汤汁在口中爆破,肉香弥漫开来,令人陶醉,丝毫不输上海久负盛名的“南翔记”。

吃完小笼包,我们刚刚进入大厅,华东公司的商务车就如约而至,带着我们来到了长乐路。

上海老城区的巨鹿路,富民路,长乐路,合称巨富长,方圆只有3-4平方公里,处于上海老城区的中心位置,基本都是民国时代的老建筑。巨富长每个老建筑里面都充满烟火气的潮流,也是年轻人的打卡圣地。各式时尚小店透出的是烟火气的浪漫,已经成为新新人类与新潮对话之地,也是上海人市井精致生活的缩影。

宴席安排在一家名叫“海上海”的餐馆。百年的民国建筑,精致的极简风格门面,牌匾旁,放置了一朵不锈钢雕刻的立体玉兰花,显得分外醒目。

可能是职业使然,我对精彩的装饰设计十分感兴趣。听伶俐讲,华东公司领导正在开紧急会议,可能晚点儿到,使我有时间仔细研究海派风格的极简设计。

一扇静谧的木门,推开它,你会发现自己踏入了一个全新的世界,简约而不简单。

整个餐厅的设计极富现代感,墙壁采用了暖色调的灰色石材,光滑而质感出众。没有花哨的装饰和繁杂的图案,简洁的线条勾勒出整个空间的轮廓,给人一种清爽而舒适的感觉。

餐厅的每个细节都展现着极简主义的精髓。木地板上的白色圆形的餐桌,简单而精致。桌上只放置了几个精心挑选的餐具,没有花哨的摆设。透明的玻璃杯悄然散发着光芒,优雅而纯净。

墙上的照明设计别具一格。一排简洁的吊灯悬挂在头顶上,照亮了整个餐厅,却又不刺眼。柔和的灯光穿过灰色的石墙,在空气中弥漫出柔美的光影,为用餐的氛围增添了一份雅致。

而餐厅的背景音乐也是精心挑选的。轻柔的钢琴曲调流淌在空间中,平和而舒缓。它为餐厅带来一种宁静的氛围,让人仿佛远离喧嚣,沉浸在宁静的时光里。

菜单也延续了极简的设计理念。没有过多的文字和装饰,只有简洁的菜名和简短的介绍。菜品的摆盘精致而简约,颜色鲜明的食材与白色瓷盘的对比,让人一眼就能被吸引。

而最令人称道的是厨房的窗户。宽敞明亮的厨房透过透明玻璃,向顾客展示了整个烹饪过程。厨师们手法熟练,专注而优雅地操作着,简单的食材经过他们的巧手变成了艺术品般的美食。

在这家极简风格的餐厅里,一切都是简约而精致的。从空间的设计到音乐的选择,再到每一道菜品,都散发着一种低调而高雅的气质。没有喧闹和繁琐,只有沉静和纯粹。这是一个让人放松心情,享受美食和宁静的地方,代表着巨富长的一种文化精髓。


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