黎光疑惑道:“赵老板,你家是不是有人做过地产领域这一行,咋内行套路知道的这么多?”
赵瑞龙呵呵一声:“没吃过猪肉,还没看过猪跑吗?你们这个行业玩的什么猫腻,我看一眼就知道个大概,那些地产公司的老总,他们吃完饭拉出来的屎是什么形状,我不用想也能猜个八九不离十……”
“哦?是吗?”黎光觉得赵瑞龙是在吹牛B,他想看看赵瑞龙对地产领域是真的深入了解,还是道听途说的泛泛而谈:“赵老板,那你觉得房产领域未来的前景,会怎么样?我们这些房产公司,生存环境会如何?”
赵瑞龙如实说道:“如今全国的城市化率18.3%,连20%都不到!这意味着所有从事房产领域的企业,都走在了顺势而为的趋势中,因为提高城市化率,是时代的必然!这一点可以参考美利坚房产行业的发展!正所谓站在风口上,猪都能飞,所有深耕房产领域的企业,未来20年之内,都能闭着眼睛赚钱!”
黎光听到赵瑞龙的分析,点头表示赞同。
赵瑞龙话锋一转:“但天有不测风云,虽然国内的房产行业必将走向一波高~~巢,可行进过程中,也要未雨绸缪考虑到国际环境。如果在此期间全球出现金融危机,或者是亚洲局部的金融危机,那么以当前所有房产公司资金链紧绷的运作模式,很容易就会淘汰出局一批企业!因此,我们必须眼观六路耳听八方,时刻关注着国际局势,务必要做好极端条件下的应急预案,绝对不能被突如其来的意外打的措手不及!”
听到此,黎光冲赵瑞龙竖起了大拇指。
赵瑞龙则是继续话锋一转说道:“只要有了应急预案,只要一切都在预料之中,那么企业便不会脱离掌控淘汰出局。经营上遇到困难,都是暂时的,假使金融危机来临,即使当前大环境造成房产领域经营困难,但只要全国城市化率没有提上来,那么房地产领域崛起的周期便没有终结,只要坚持下去,必然会等来辉煌的曙光!!!
宏观调控的政策,到时一定会出台,各种房地产领域的利好,都一定会陆续出现,比如购房补贴、购房不扣税、买房首付降低、以及借贷还款期限的延长……我说的这些政策,早晚有一天必然会一一出台!”
当黎光听到赵瑞龙刚刚的一段话,暗自佩服:不愧是省~萎~书~记家的二代,眼光真的很超前、很独到!
赵瑞龙冲黎光语重心长道:“黎总,我让你现在从住宅地产项目着手尝试在汉东京州搞商业地产,其实也是间接给你指出了未来【黎明集团】的发展方向。房地产住宅这个项目,再做个三四年之后,必然雨后春笋一般全国开花,到时上万家资质不一的房产公司一头扎进这个领域,竞争必然非常激烈,唯有转型才能获得更好的发展!
当你商业地产做到一定程度,又会有其他房地产公司跟风,而那时你的公司,相信已经做到了绝对的龙头地位,你必须要着手考虑从商业地产逐步率先转型到现代服务业……”
“转型到服务业?啥意思?”黎光表示不解:“既然那时已经做到了绝对的龙头,为何还要否定自身已经做的不错的商业模式?冒险迈入跟房产几乎关系不大的服务业?你这不是在不断折腾自己吗?!”
“原因很简单。”赵瑞龙嘴角划过一道弧度:“房产行业有两个大缺陷,其一,它周期性强,它在世界范围内,都是永远受政策、金融、以及各方面综合影响的领域,在周期波动时,壁垒不坚固的房产企业,大概率会死掉,非常不稳定!
其二,它的现金流太差,房子它永远不会跟快消品一样,更换速度也不可能跟汽车一样,除了投资炒房的人,正常人买房子基本就住半辈子、一辈子,甚至还流传两三代人……当城市化率达到百分之八十左右时,房地产行业就一定会迅速萎靡,只有极少数的房产企业,能活下去几十甚至上百年……
另外,现在房产经营的套路,建筑商成本10%左右,房地产利润15%到30%左右,剩下55%左右都是土地加稅费,房地产相当于在以高周转、低毛利的快消品模式在做房地产领域,这中间风险极大,一旦高周转转不下去,那么低毛利就不可能赚钱了,到后面房地产企业经营的越大,当高周转周转不下去时,它亏损的也就越多……
鉴于此,未来唯有主动转型,主动壮士断腕!比如从商业地产转型服务方面做个收租的‘物业’……保持自身长期稳定的现金流,这样才能活的长远!!!”
赵瑞龙作为过来人,他深知未来20多年之后,随着市场饱和与政策的限制,会有众多房产公司暴雷。
赵瑞龙认为,这不是某个人的问题,而是时代的问题。房产领域这种商业模式,从一开始就是有问题的。
上面的人,在后期虽然出台政策限制不给房地产企业发放贷款,但下有对策,人们的智慧是无穷的,他们通过信托公司去借贷。
这中间的套路就是房地产公司拿自己的某个建筑项目做抵押,交一笔手续费去信托公司发信托,信托公司再把这个发出来的信托产品卖给银行,然后房产公司通过信托公司的通道得到了银行的钱,这完全就是自欺欺人的把戏。
中间让信托公司白白赚了钱,变向增加了房产公司的融资成本。说白了,信托公司就是个拉~~皮~~条~~~的,他把房产公司发布的信托包装一下拿到银行面前,银行都不用认真审核,就给了钱买了信托……
这种套路,唯有日后资产管理新规定关闭了信托这个吸血鬼通道之后,才能断绝这条路。可一旦这条路断了,那么那些大型地产公司,大概率都会一个个暴雷。失去了这条路,房地产公司想单纯依靠预售卖房来活下去,难如登天,大部分预售完之后连房子都盖不起来,直接成了烂尾项目。
其实在房产领域的大佬,公司负债率都很高,不说出头鸟老许的两万多亿,这其实都是小数目,城投欠的64万亿,比老许欠的多了30多倍,那才是真的牛B……总而言之,无论这帮大佬怎么折腾,上面都睁一只眼闭一只眼当作看不见,只要不涉及到资产转移,那么就任他们这些企业家胡JB折腾。因为对上面来说,内债不算债务,都是一种稅收手段罢了。
像典型的案例老许,他如果不去私下转移资产,那还不会有人找他事,毕竟这2万多亿的债务形成过程中,他让一些人赚了钱,也创造了众多稅收和~G~D~~P,但他偏偏作死,在海外借美债,让国内银行熟人给他做担保,国内银行又拿老许在国内正在建设的各种即将烂尾的项目做抵押……
一旦老许不还钱了,国内银行只能拿到老许国内那些烂尾工程的烂资产,根本没机会回本,同时还要真金白银的掏钱给老许还国外的美债。
这等于老许的身份成了间谍了,帮美利坚盗取国内的财库!
之后国内资本接手这烂摊子,对外发债务票据,这个票据由秧行【刃民银行】买单形成逆回购,这就变向等于全国所有人给老许留下的烂摊子买单。
唉!赵瑞龙想到房地产领域未来的糟心事儿,也是很无奈。
个人的力量终究有限,历史的车轮滚滚向前,不会因任何人而停止。
所以赵瑞龙能做的,就是在车轮向前冲时~顺势而为,在大厦将倾时,及早抽身,成功吃下这段时间的红利。
赵瑞龙点拨黎光说道:“你从事的房地产领域,各种借贷和偿还,可以说全都上了发条,有一个环节出现问题,就是多米诺骨牌倒塌的连锁反应。所以我建议你日后公司做大做强了,收购买入至少一个证券公司,取得牌照之后让其成为你拆东墙补西墙的后备保障。一旦因为不可抗拒的意外因素导致你某个还款无法按时偿还,可以即使通过证券公司充足的资金,短暂挪移一下弥补漏洞,然后后续再想办法一步步填上窟窿……”
黎光听赵瑞龙一席话,受益匪浅。他对未来经营房地产企业的思路,也有了明确的路径:“嗯,未来确实有必要进军证券领域,毕竟这些金融机构可是拥有庞大的现金流……”
赵瑞龙跟黎光聊了很久,黎光发现随着聊天的深入,他越来越觉得赵瑞龙仿佛拥有上帝视角,在房产领域内的各种问题,全都考虑的面面俱到,远超他这个多年一步步打拼出来的实战派。
黎光越聊越过瘾,直接不让赵瑞龙走了,他在附近酒店开了一个商务套房,要多听赵瑞龙说说房地产方面的事儿……
(感谢爱吃零食玉米饼的林国打赏!)